文化产业项目策划方案十篇

　　文化产业项目策划方案篇1

　　【文章编号】0450-9889（2016）06C-0060-03

　　“十二五”时期是我国文化产业快速发展的时期，与此相应，越来越多的高校开设了与文化产业相关的课程。由于文化产业在我国兴起的时间不长，属于新兴产业，其发展水平还处于初、中级阶段，因此高校开设的文化产业相关课程很多还处于摸索、完善的阶段。一些高校课程的教学模式及方法还比较粗浅，教学质量不高，教学效果不佳，需要在教学过程中加以改革完善。本文以广西艺术学院人文学院为例，对文化产业创意与策划课程存在的问题及相应的改革进行探索。

　　一、文化产业创意与策划课程教学存在的问题

　　广西艺术学院的文化产业创意与策划课程为72学时，是文化产业管理专业及艺术管理专业的核心课程。该课开设目的旨在锻炼学生的创意性思维，培养学生在文化产业各行业的项目策划能力，从理论方面讲述策划的原则、方法、流程、前期筹备等工作，从实践方面提高学生的文案撰写水平，并考核策划案的可实施性及可操作性。文化产业创意与策划课程在广西艺术学院开设时间不长，在教学过程中发现有如下一些问题：

　　（一）教材种类繁多，却难以因材施教。具体表现在以下三方面：

　　1.教材内容偏于宏观。文化产业涉及的行业很多，除文化行业本身外，工业、农业、科技、旅游甚至是房地产都可涉及文化产业；文化产业涵盖的门类也很广，就艺术领域来说，包括电影、电视、音乐、美术、舞蹈等艺术门类，每一行业或门类都有自己的特点及不同的发展方式。而现有的很多教材将它们归统起来，提出一些宏观的项目策划原则和方法，来指导所有行业和门类的策划和发展。如将这些理论运用到实践项目中就会出现理论与实际不相符的情况。

　　2.教材对于理论性的阐述偏多，对于项目策划案例分析及及策划方法的讲述偏少。学生学习本课的目的在于学会如何策划项目、执行项目，并使策划能力成为一种技能。故教师在授课时，要多通过案例来启发学生的创意思维，通过创意思维来进行项目策划，而策划的最终目的在于使项目能够实施及操作。但现有的很多教材，只适用于理论层面上的参考，不能作为实施层面上的依据与指导。

　　3.教材中的案例较为陈旧。社会的快速发展，使得人们对文化产品的需求在不断地变化，也使得文化产业项目的内容及其运作方式在不断地发生转变，比如电影营销方式、电视节目编排方式、戏剧歌舞演出方式等都发生了巨大的变化，而现有的很多教材中列举的还是十年前甚至更早期的案例，已不合时宜，说服力已不强，借鉴作用不大。

　　（二）教学内容及方法存在“两重两轻”现象。具体是重统一轻差异、重理论轻实践。

　　1.重统一轻差异。广西艺术学院开设文化产业创意与策划课程的班级有美术学（文化艺术管理）、音乐学（文化艺术管理）、文化产业管理等专业。这3个专业对于学生培养的方向各自不同，在教学内容上应体现出差异性，但以往任课老师受到教材书目的限制，也为了教学便利，对3个专业班级授课内容都是统一的，缺乏差异性，没有体现出各专业的不同教学特点以及不同的培养方向。

　　2.重理论轻实践。具体表现在以下四个方面：

　　（1）偏重于理论性授课。文化产业创意与策划属于技能型、实践型的课程，教学方式应以实践为主、理论为辅，但以往的授课多以理论性授课为主，如讲授项目创意策划的原理、原则，以及项目立项、环境分析、市场分析等理论性的内容偏多，讲授项目策划及项目实施的具体运作手段、途径、策略偏少，使得学生只是了解及把握文化产业策划的一般理论，而对策划实施的运作方法了解及掌握不多，导致学生写出来的项目策划案往往偏重于理论上的阐述而缺乏可操作性。

　　（2）偏重于课堂式教学。作为一门应用性较强的课程，要使项目策划具有较高的执行性、可操作性并最终能落地运作，需要在真正的社会项目上进行实战演练。但广西艺术学院缺乏教学实践平台，也缺乏校企合作的项目进行实地观摩、考察，只能受限于课堂式教学。学生学完课程后，不能将所学知识运用于实际，所做出的策划案往往停留在“纸上谈兵”的层面，常常出现方案不切实际、过于理想化的现象。

　　（3）不注重案例分析。案例分析是实践教学的一个极为重要的手段。由于文化产业涉及行业及门类繁多，而其中的每个项目策划理念、执行方式、运作模式及所要达到的效果都不尽相同，因此，在实践教学中，对各种案例的分析显得尤为重要。但以往教学中，虽然也有案例的分析内容，但所占的分量不多，比重不够，而且案例也比较单一，不能满足不同专业对不同案例分析的需要，加上所列举的案例陈旧，学生的实际策划能力难以提高。

　　（4）不重视开放式实践教学。很少“走出去，请进来”，也就是很少有针对性地组织学生到校外对实实在在的社会项目进行实地考察、观摩、调研，也很少邀请校外业界的专家来校进行实战讲授。这种自我封闭式的与现实相脱节的教学方式，既不利于提高学生的学习积极性，也不利于开阔学生的视野，不利于培养和锻炼学生的开放性、创造性思维能力，而易于养成“井底之蛙”的思维习惯及“闭门造车”的动手能力。

　　二、教学改革措施

　　（一）针对不同专业，选择相应内容备课、授课。根据不同专业方向的培养方案、培养目标及计划，对所要开设文化产业创意与策划的班级采取“对症下药”的方式制订教学大纲、教学计划、授课计划及课件。如针对美术学（文化艺术管理）专业的学生，项目策划可着重讲解会展产业策划、广告产业策划、动漫产业策划等方面的内容；对音乐学（文化艺术管理）专业的学生，可侧重于音乐产业策划、演出娱乐业策划等方面的内容；针对文化产业管理专业的学生，可侧重于影视文化产业策划、文化旅游产业策划、传媒产业策划等方面的内容。授课内容细化后，会大大增加同一位任课教师的工作量，可采取由院系根据教师的学科背景及研究的专业方向，选择与课程相符的2-3名教师共同完成该门课程，使专业方向与所学内容精准应对。

　　（二）调整课程内容设置的占比，强化外出实践教学，突出实践成效的应用。改变以理论为主的教学方式，将课程设置为：理论30%+调研实践30%+作业（项目策划案）40%（实践教学共占70%）。以3-4次小组策划案的成绩作为期末的成绩。授课内容按产业板块划分为若干个单元，每个单元计划用12个课时完成。如讲授电视产业策划的授课，第1-4个课时根据教材的电视产业策划理论向学生讲授策划的原则、方法、流程等问题；第5-8个课时带领学生到电视台考察调研，借助电视台的实践平台，学习电视节目如何策划，并参与电视节目的录制，让学生了解一台节目产生的过程，所做的工作处于电视产业链的什么环节，知晓课程学习的目的，也从中启发学生如何策划电视节目。外出实践调研结束后，布置小组作业，学生根据授课、实践调研内容做相应的策划案。第9-12课时，各小组进行策划案成果汇报，并由指导老师及行业专家进行点评、判分。

　　（三）校外业界专家授课指导。在采取以项目单元为主题、注重实践教学的基础上，邀请校外业界专家来校授课指导。如在讲授电视节目策划单元时，邀请著名时尚栏目《时尚中国》的制片人讲解电视节目策划；在讲授电影营销策划单元，邀请电影《杀戒》的制片人向学生剖析电影产业链的各个环节及各环节的相互关系及作用。

　　（四）强化互动式教学。一是学生之间的互动。首先，学生小组内的互动。将一个班级的学生分成若干个小组，课堂上可让学生按小组就近编排座位，便于讨论课堂上的问题。作业也是以小组为单位进行布置及完成，便于小组内的学生共同策划、讨论、修改。其次，学生组与组之间的互动。由于作业是以组的形式来进行的，各组之间的竞争、沟通、交流增多了。最后，在项目单元授课的第9-12课时，由任课教师组织学生进行小组作业汇报，每组指定一名学生进行8-10分钟的项目演讲，将本组的成果与别组同学分享，并发现自身的不足，学习别组作业的优点。二是学生与教师、专家之间的互动。一方面，在课堂上，教师、专家可以向学生提问，学生也可以向老师、专家提问，双方可以讨论交流。通过几堂课发现，专家在授课特别是分析项目时，课堂气氛非常活跃，学生们踊跃发表意见，主动与专家讨论问题。另一方面，在学生作业汇报会上，邀请2-3名专家与任课教师组成专家组，对每组的学生进行点评，指出优点与不足，并提出修改意见。

　　（五）注重案例分析。一是授课时增加对案例的分析；二是针对不同专业剖析不同的案例；三是专家授课重点讲解案例；四是将真实社会项目引进课堂，让学生进行实战性演练。如在文化产业园策划单元授课时，将潘多拉恩华产业园项目引进课堂，通过重新为园区命名，重新为园区定位，分析园区竞争力，制定园区发展目标、发展规划、业态规划等，锻炼并考核学生的策划能力，并且邀请该园区领导及管理团队进行点评。最终，该产业园的领导及管理团队从9组作业中评选出1组作业作为最佳方案，并以此为园区发展规划的参考蓝本，并邀请我方院校老师带领学生实际参与到对产业园的发展规划制定中去。

　　三、教学改革措施取得的成效

　　第一，差异化教学有较强的针对性，使专业方向与所学内容更为精准地对接。学生认为教师所讲述的知识更为贴近本专业的要求，对自己是有用的，从而提高学习的主动性。在教学过程中教师也确实感觉到学生对学习更重视了，课堂上注意力更集中、更用心。

　　第二，强化实践性教学，符合文化产业创意与策划课程实践型、技能型的内在要求。特别是外出实践教学，让学生开阔了眼界，增长了见识，身临其境接触文化产业项目是如何策划的，是如何运作运营的，感受深刻。这种在第一线的授课教学，加深了学生对所学知识的理解，更有利于对所学知识的消化、掌握和运用。

　　第三，邀请业界专家来校授课指导，也属于开放式实践教学的重要环节。首先，所请的专家都是业界内的行家里手，他们的职场经历与经验是任课老师所无法比拟的，弥补了任课老师专业知识的短板；他们的授课对学生更具吸引力和影响力，更能激发学生的学习热情和兴趣。其次，他们以操作过的或正在操作的项目作为案例向学生进行讲述，更具真实性，也更有说服力，让学生所学到的知识是实用的、真实的，也使学生所思所想更切合实际，更切合职场的要求，所完成的作业也更具可行性和可操作性。

　　文化产业项目策划方案篇2

　　目前，大多数开发商的开发理念依然是以“我”为中心，不去关注市场，“走一步算一步”、“车到山前必有路”的思想主宰着开发意识：拿到一块地，接着搞设计，方案一比较，看谁画得好。完全没有市场营销观念：卖给谁？

　　在详规比较阶段或确定之后，或许能想起策划咨询机构：你给我定定位，看哪个方案好，开发商立等要方案。既不知己：没有项目区域市场调研数据支持；有不知彼：没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施；也没有确立项目的销售方向，谁能说得清哪个方案好？因为工作程序已经本末倒置，开发商如果不能果断将已经做的工作推倒重来，策划咨询机构所能做的就是营销概念策划：为项目的未来销售找卖点，想办法让置业者接受开发商已经建成的产品，项目的空置显然不可避免。

　　《孙子兵法》曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”，不“庙算”（前期策划），不“得算多也”（预测各种影响因素），如果我们的项目找不到存在的理由，凭什么在市场立足呢？。正确的做法应该是：开始找地块时或者至少拿到地块后，就应该与房地产策划咨询机构配合。他们将告诉开发商：建什么？怎么建？卖给谁？怎么卖？卖多少钱？……

　　房地产开发的前期策划可以说是生死攸关，他关系到未来两三年后开发商的产品能否为市场所接受。 二、找最好的策划咨询机构

　　房地产策划咨询机构属于智力企业，工作业绩很难量化。“好”这个词同样只具有比较、相对概念，而不具有量化的概念，房地产的地域性决定了不同策划咨询机构具有不同的特长，同时，不同的策划咨询机构对不同区域的熟悉程度也不同，使用的调查手段、取样方法、样本选取范围也不同，人力资源结构不同，应用的理论不同，对项目的看法也不尽相同。由于没有一个通用的工作标准来衡量，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。最有名的策划咨询机构搞出最蹩脚的项目不是绝无仅有。

　　按人才结构，西安目前有四类策划咨询机构。

　　1）“外来派”—全部由外来“和尚”组成的策划咨询机构，观念先进，视野开阔，大处着眼，缺陷是过于超前，很难融入当地的社会生活。

　　2）“本土派”—全部由本地“和尚”组成的策划咨询机构，脚踏实地，小处着手、细心求证，缺陷是观念落后，过于保守对外来文化接受缓慢。

　　3）“实力派”—由外来“和尚”与本地“和尚”结合而成的策划咨询机构，观念先进，脚踏实地，缺陷是区域文化摩擦，容易形成观念对垒，磨合期长。

　　4）“精英派”—本地“土著和尚”与在沿海城市工作学习归来的“游学和尚”组成的策划咨询机构。外来观念与本土文明相互融合，深得“适用”精髓。

　　四类策划咨询机构各有所长，照搬“马列主义与中国革命的具体实践相结合”的原理，外部先进理念与本地的房地产具体实践结合的最好的、能够抓住市场有效需求及其细微变化的才是最具实力的策划咨询机构。

　　房地产策划咨询机构是以策划力的强弱来区分的。 三、招标选择策划咨询机构

　　一些房地产开发商用招标的方法，来选择策划咨询机构。结果可能出乎意料：面对各种各样的方案，甚至是结论完全相反的方案，开发商更是无从去选择。有些房地产开发商要求应标方案对项目有详尽的分析与定位，而详尽的分析与定位来自于项目调研、市场细分之后的结论，而签约前，房地产策划咨询机构是不会投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的应标方案，分析与定位只能建立在主观臆测上，这种本末倒置的做法，能保证所建项目面对的是有需求的吗？市场需求有限的项目当然不是畅销楼盘。

　　工业产品招标的目的是为了降低成本，同规格的产品、同样的质量要求、同样的执行标准、同样的ISO质量认证、同样的……等等；智业产品不同于工业产品，不是看文案写得好、吹得妙，或抓住了开发商的心，而是要看你占有的基础信息量是否足够，数据分析是否准确，应用的理论工具是否先进适用，得出的结论是否正确和有预见性……等等，总之是否抓住了未来有效需求的脉搏。

　　而是否抓住了未来有效需求的脉搏，开发商必须具备极强的预见力与洞察力。 四、要建设最高档的住宅小区

　　开发商常有这样的宏愿：在自己的地块上建设最高档的住宅，或把自己的项目建成标志性建筑。因此，总认为策划咨询机构所作的策划方案不理想、不大胆、在什么地方不如A小区，在什么地方不如B小区，总之不是最好的，全国各地去考察，方案在手却迟迟下不了决心，直至方案的开发建设模式、理念过时或类似模式的楼盘拔地而起。一鸣惊人、一飞冲天、树碑立传、石破天惊、被承认、被仰慕，这不仅是所有开发商的心愿，也是房地产策划咨询机构的心愿，同时是所有在事业上锲而不舍、期待有所成就的人的渴望。

　　策划咨询机构与开发商在具体合作项目上是合作者，所提出的方案是理性的和准确的，要为开发商负责。移植、克隆、拷贝、照搬外地甚至外国的高档住宅小区、楼盘，作为策划咨询机构是轻而易举的，但我们能这样做吗？

　　房地产建设之所以强调“地段”的重要性，就是因为它是固定的，它的有效需求局限在周边地区，并且要与周边地区的经济发展水平相适应，与其他商品不同，造得质量好甚至可以卖到国外去（前提是国外要有相应的需求）。如果不考虑项目所在区域的政治、经济、文化、人文、地理、竞争环境，一味的想用最前沿的理论、聘请国外最好的建筑事务所、采用最新的设计理念、用最好、最新的材料、最高级的施工技术、最新的技术，建设出来的曲高和寡超前、高档项目，卖给谁呢？我们从事房地产建设的目的，总不是为了炸掉它。 五、外来和尚会念经

　　外来策划公司与策划人员，带来了国外与沿海发达城市房地产营销与策划的先进理念，在理论与实践上都有本地策划咨询机构所不可比拟的长处。但房地产是一个有别于其他所有商品的特殊产品，它的地域性特点使外来策划公司的优势大打折扣，因为住宅寄托着人们对生活方式、生存状态的一种理解和追求，项目当地的文化背景、社会内涵、居住理念、生活习惯、审美情趣、消费水平、思维方式等与其他任何地区相比都是独特的，更是有别于沿海发达城市，沿海等发达城市的概念、功能、技术等是很容易应用于当地，但地域文化内涵是不相通的，不与项目当地的地情结合，全盘移植或照搬沿海发达城市住宅设计思想，失败是必然的。

　　无论实力多强，短时间内对一个陌生的城市的风土人情、房地产业现状、人文地理、消费心理等的了解，很难达到一定的深度，而这个深度，是为当地房地产业出谋划策的充分必要条件。例如，仅区域居民居住消费水平和收入预期一项，就需对城市的产业结构、居民收入来源等有深入的了解，城市经济的宏观数据尚可通过公开资料查询，而项目所在地的区域市场的政治、经济、文化、人文、地理、竞争项目等，就不是短时间能够透彻的了解。而本地策划咨询机构却不存在此问题。

　　个别外来策划公司谈起策划时，对本地的消费水平、消费习惯甚至对区域地段周边的基础设施、娱乐设施、配套设施、交通状况这些最基本的策划依据不去关注，不是告诉开发商如何抓住市场的有效需求，却热衷爆炒概念，接个“宽带”叫智能小区、添一片水塘敢称生态园林、铺几块草坪就冠以绿色住宅； N维绿化、X空间、第五类住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飞舞，却缺乏支撑“新概念”的条件内容，没有对症下药的措施。 六、希望策划符合自己心愿

　　每个房地产开发商的心中都或多或少有自己未来项目的蓝图，因此在选择策划咨询机构时，不自觉地倾向于与自己思路相近的公司。一些策划咨询机构，为接到这个项目，多方探听开发商想法，投开发商所好，并未对市场进行前期调查，却能够为开发商的项目做出定位结论，明知后果难料，可眼前利益远高于未来销售所可能产生的严重问题，这样的策划，结果可想而知。

　　现在房地产开发的要素就是土地、资金与信息，策划咨询机构就是在掌握大量专业信息基础上，从事的科学的预测与分析，结果是建立在客观分析的基础上，结果有可能与开发商不谋而合，也有可能大相径庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受现实。 七、策划咨询机构在项目开发中的地位

　　策划咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上，是成功的基础。

　　策划咨询机构是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格按照确定的项目概念设计执行，又要随时根据市场需求变化，对既定方针作战术调整，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标共同工作的责任，最终目的就是使整个项目实现整体策划意图。 八、反复比较，多方求证

　　策划咨询机构咨询不是奇迹的创造者，是客观现实的分析者，其建议或结论对开发商而言，不是一个放之四海而皆准的绝对真理，而是一个地域性极强的相对真理，实际上是一个开发方向的建议及与此相应的工作计划。

　　文化产业项目策划方案篇3

　　一、规范项目审批制度

　　所有新开工项目，都要按照国家有关法律法规和政策的要求，办理项目备案、核准或审批等手续。全县的项目审批，由县发改委和经贸委根据国家、省划分的权限负责办理，其他任何单位、部门不得进行项目审核。

　　二、严格执行国家产业政策

　　新开工项目必须符合国家相关产业政策。根据全县产业发展规划，鼓励新上符合国家产业政策，有利于产业结构调整、实现经济和社会发展战略目标的项目，有利于资源综合利用保护、改善生态环境的项目，有利于技术创新、形成新的经济增长点的项目，有利于促进产业技术进步、提高产业竞争力的项目。限制新上生产工艺落后、不利于产业结构优化升级、低水平重复建设的项目。禁止新上不符合有关法律法规规定、严重浪费资源、污染环境、不具备安全生产条件以及国家需要淘汰的落后工艺技术装备和产品的项目。

　　三、严格项目审核程序

　　（一）项目备案程序

　　凡属备案审核范围的项目，按属地原则，由项目单位填写项目备案申请表，向当地投资主管部门（发改委或经贸委）申请备案（其中：化工项目需向市（含市级）以上投资主管部门申请备案）；通过备案的项目，凭项目备案通知书分别到规划、国土资源、环保、建设等部门办理相关手续后，方可开工建设。

　　（二）项目核准程序

　　凡符合《政府核准的投资项目目录》的项目，应按下列程序办理项目核准手续：

　　1、项目单位委托具备相应工程咨询资格的机构编制项目申请报告，并分别向规划、国土资源、环保部门申领规划选址意见、用地预审意见和环境影响评价批复意见；

　　2、具备上述材料后，向发展改革委申请项目核准文件；

　　3、凭项目核准文件，到规划、国土资源、建设部门办理相关手续后，方可开工建设。

　　（三）项目审批程序

　　凡需进行审批的项目，应按下列程序办理有关手续后开工建设。

　　1、向投资主管部门报送项目建议书申请立项；

　　2、凭立项批文委托具备相应工程咨询资格的机构编制项目可行性研究报告，并分别向规划部门申领项目选址意见书或规划设计条件，向国土资源部门申请建设项目用地预审意见，向环保部门申领环评批复；

　　3、向发改委报批可行性研究报告；

　　4、项目单位取得可行性研究报告批复后，委托具备相应工程咨询资格的机构编制项目初步设计及工程概算书报发改委审批；

　　5、依据批复的初步设计，到规划、国土资源、建设部门办理相关手续后，方可开工建设。

　　四、完善项目监督管理

　　发展改革部门负责牵头新开工项目在项目核准、备案或审批后至开工前的跟踪指导，监督和协助完成各项目审核工作。会同经贸、国土资源、环保等部门建立部门间信息互通制度，将办理的项目审核、供地审批、环保审批等批复文件相互抄送，并抄送统计部门。建设部门办理的施工许可证发放情况按月汇总表、统计部门新开工项目统计表要抄送发展改革、经贸、国土资源、环保等部门。要进一步完善项目备案、核准、审批等方面档案管理，并将各类审批的最后批复文件在施工现场进行公示，接受社会各界和群众监督。

　　文化产业项目策划方案篇4

　　【关键词】D+D；旅游地产；有效应用；

　　随着中国新型城镇化的推进和市场开发程度的进一步深入，以及国家对房地产市场的长期调控，旅游地产项目在实际操盘中也相应会放慢推进的脚步，更加注重项目文化主题的细节塑造，增强项目的竞争力。在这个过程中，D+D模式将愈发突显出优势。

　　D+D（Developer+Designer），是指在项目开发过程中开发企业和综合性设计企业的无缝衔接，也同时代表着涉及项目开发各设计专业的无缝衔接。它在旅游地产项目中的应用基本包括了以下几个层面：

　　1） 文化主题的选择――开发企业+设计企业（策划、规划）

　　2） 产品类型的确定――开发企业+设计企业（策划）

　　3） 支撑体系的建立――开发企业+设计企业（规划+建筑+景观）

　　4） 空间细节的刻画――开发企业+设计企业（建筑+景观）

　　5） 项目成果的完善――开发企业+设计企业（策划+规划）

　　在中国现有的市场环境和旅游地产项目操作流程中，D+D模式的有效应用，能最大程度的实现土地价值的最大化，保证项目文化主题的可落地实施，同时有效的保障了项目后期的可运作。

　　1.实现土地价值的最大化

　　旅游地产的项目多涉及到多种度假产品类型的组合，不同产品的专业设计公司都希望能使用具有最优资源的土地，这就会出现用地资源的内部争夺，山地类型的旅游地产项目尤为如此。D+D采用的不同专业同周期设计模式，在满足开发企业盈利点的前提下，实现土地资源的最优使用搭配。

　　长春莲花山国际中央休闲区，位于长春市莲花山石头口门水库西侧，以国际高尔夫培训学校和现有的莲花山滑雪场作为项目的核心文化主题。项目基地的山地和林地资源相当丰富，有接近40%的用地不宜建设。在项目规划开始之前，高尔夫设计公司的方案将最好的建设用地用作了高尔夫球场的建设，剩余用地布置开发建设项目。规划公司介入以后，根据地方开发公司的要求做出了一个几乎是完全相反的项目用地选择。面对这两个方案，开发企业集团总部提出设计方案既要保证销售类产品的回款，又要保证项目建成后高尔夫运营的经营性收入。

　　2.保证文化主题的可落地

　　就目前中国的国情而言，一个旅游地产项目从想法到实施的一般路径是先由策划公司对项目的定位、产品的选择、投资与运营提出一个想法，再由规划类公司翻为概念性详细规划，通过政府立项后，转为拿地的控制性详细规划指标；然后在拿到土地后再进行修建性详细规划、建筑方案、景观方案的设计，报批政府相关部门，指导项目的实施建设。在这个设计过程中，开发企业将与不同的设计机构沟通，一遍又一遍的贯彻自己想达到的最终目标。但由于不同的设计机构，对同一种文化的表现具有不同的理解，因此，这种文化主题的体现及开发企业的需求有可能在这个过程中日臻完善，但付出更多的时间和周期的反复；更多的可能是文化主题在一遍又一遍的传递中消减或者不一致。D+D模式所采用的全专业共同设计模式，使开发企业只需要面对一个设计企业，有效的减少了开发企业和不同设计师之间的沟通障碍和重复。同时双方在深度了解的基础上，能使项目的设计方案更加满足项目运营的实际需求。

　　世界钓鱼大会项目位于南宁那马镇，开发企业在项目下达给设计公司的时候只有一个模糊的世界钓鱼大会的概念以及1500亩建设世界钓鱼中心、2000亩建设休闲度假区的大致要求。由于要求的设计周期比较短，在D+D的设计模式下，设计企业首先由策划师和规划师同时“对症下药”，策划师从市场出发，对整个项目的可行性进行研究和判断，并在确定可行性后对具体产品类型和配比提出建议，而规划师则从场地研究和案例分析出发，确定可建设用地的位置与面积，以及世界钓鱼大会比赛场地、服务设施的建设要求。在这两个专业成果的指引下，规划师对项目的功能布局、道路交通、绿地系统等支撑体系作出了基本的判断，并在建筑师的配合下对各功能用地的面积及形态、对内对外交通组织进行复核，同时由景观师对保留的山体、滨水景观、赛区景观进行更进一步的设想，并在大的绿地景观系统构架下进行调整与完善，最终形成了提交政府立项的项目建设方案。在这个项目的设计中，D+D设计模式还有一个突出的贡献，那就是充分考虑到赛事类旅游地产项目赛事前后场地的利用，与专业GOLF设计团队密切合作，保证了在钓鱼大会比赛场地在3年的赛事结束以后，能顺利的转为标准杆的高尔夫运动场地。

　　3.保障项目后期的可运作

　　文化产业项目策划方案篇5

　　关键词：房地产；精品；策划；规划设计；控制

　　中图分类号：TU712

　　文献标识码：B

　　文章编号：1008-0422(2011)07-0118-02

　　1　前言：房地产精品的实现关键

　　房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目总经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。

　　具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率、自有资金流转速度测评等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。规划设计的品质直接决定房产品的品质，因为房产品开发理念是通过规划设计得以实现，并据此作为施工依据。

　　“我们有做好产品的初衷，我们也愿意花代价，但产品还是差强人意”，这是围绕很多开发商的困惑。专业态度、经验、人才、组织结构、制度化、程序化……这是品牌开发商实现品质控制的要素；也是开发商项目管理水平的差异所在。

　　地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。从市场经验可以看出，房地产开发商在整个项目中的管理及控制的好坏，很大程度的决定了房地产精品能否实现。房地产项目管理是房地产项目管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。通过在项目设计前期，设计阶段，现场控制等各个阶段的控制作用，才能保证精品项目的形成在各个阶段得以保证。开发商建立公司内部的专业管理团队，通过专门的规划设计管理部门和控制流程来整合、统筹、集成及协调把控各设计阶段的品质。

　　设计前期主要的工作方面：选址、功能策划、市场调研、可行性研究及项目投标等，是设计工作的一部分。因此好的设计前期工作及服务会带给设计方表达思想理念的机会，并产生良好的经济效益及社会效益，同时也会降低投资方的投资风险。

　　真正的设计阶段要明确并懂得设计阶段程序及注意事项，加强对设计过程的控制；此外，对设计的非正常因素，要懂得如何处理。

　　现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，目的是使设计作品的理念得到更完善完整地体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。

　　因此，如何成就房地产精品，关键还是在于房地产开发商在项目推进的各个阶段能否有效的进行控制。

　　2　前期策划：成事在谋

　　20个世纪90年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。在此前提下，房地产专业策划公司或公司内部企划部介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。

　　通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。

　　在现代项目实施过程中，由于市场经济体制的影响，设计单位的工作任务在不断地延伸，已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，正向两端逐渐拓展，渐渐深入到项目目标设计、可行性研究，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。

　　前期策划首先要解决的是市场的定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即明确项目开发的方向与目标。前期策划必须以开发商为决策主导，设计单位和营销策划单位紧密配合完成。因此，策划要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为开发商的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。

　　房地产项目管理开发产品的规划、设计要尽可能超前，但也不能过于超前，要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅，应依据地块的特点，结合大量市场调研的资料，确定住宅类型，比如是多层、高层或其它物业形态等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立，与周边楼盘作比较时一定要有自己超前且较为鲜明的特点，同时，也要让市场能够接受。

　　另外一点是策划与创意之间的关系，策划需要创意，但策划不等于规划。策划要有一点新东西，但过分追求“新、奇”，则效果可能不好，甚至适得其反，这方面是有不少教训的。策划需要创意，但策划更强调科学、周密地统筹安排，创意则可能使这种安排更合理或某个环节得到优化，但决不是策划的全部。

　　开发商尤其要注意整合资源利用外脑、内外结合，不要过于迷信自己过去的老经验。过去的盘子成功了，不代表将未的盘子也一定能成功，市场是不断变化的，还有很多是开发商自己不熟悉的、没有关注的，而外脑则可以更客观地、不受约束地思考、评价投资方案。房地产开发商要重视策划、理解策划，策划专家是开发商的好参谋；要以营销的视野看策划，而不是以推销的想法去卖房子。在策划阶段要注重以下三个方面：

　　1)市场调研

　　市场调研是指把与市场相关的市场、销售、客户等信息收集起来，加深认识并进行分析和监控，进而解释信息间的内在联系及相互关系变化的规律。这个过程为项目建设及定位提供决策参考依据。

　　2)功能策划

　　功能策划源于对生活知识及经验的积累，没有定式。除我们已知的功能之外，仍然可以

　　通过综合功能不同特征发展新的功能形式。

　　对于具体地块来说，功能策划除考虑自我需要之外，还应考虑地块周边功能的相互作用影响，或借势增强周边功能，或突出互补功能，还要考虑经济效益因素。功能策划的细节考量，需要对现有具体功能的配置，基本规模、投资、对场地要求及交通状况等因素有良好的知识储备。

　　整个策划过程基于理性的定性及定量分析基础之上。初步判断可以定性为主的专家式论证，决策判断应以市场调研的论证(定性及定量综合)为基础。

　　3)产品风格形象定位

　　结合市场调研的情报，确立差异化定位目标后，就可以论证产品的风格定位，也是产品的形象识别系统的确定。最后通过设计单位在建筑造型艺术性的创新或原汁原味的塑造未实现。

　　3　设计优选：精品实现的基础

　　谈设计的优选，我们通常会谈成本的优选。英国著名项目管理专家梅乐在1988年对世界范围内52个世界经典房地产开发项目的随机抽样研究表明，大型房地产项目的最终完成时间，平均比预期的要延期17％，而成本超过预算的情况更加普遍，平均达到88％。我国近二十年来的房地产开发项目实践也证明了这样一个事实，就是绝大部分项目是在成本超支、工期延长的情况下完成的。当前，我国房地产开发项目正朝着大规模、高档化的方向发展。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。在房地产开发项目实践中，设计阶段决定了房地产开发项目的成本大格局，也是房地产开发项目成本控制的关键与重点，因此，特别需要加强设计阶段的优选。在制定设计招标方案时，应积极推行建筑方案与经济方案相结合的方法。设计评标要考虑专家的不同组合，评标的技术手段要注意克服专家的片面性。这样做有利于优选好的设计单位，促使设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新的同时，也注重在降低工程造价上狠下功夫。

　　设计优选也是产品品质和产品竞争力的基础，在设计优选过程中开发商、业主的素质决定了最终能否选取出较为圆满、完善的精品方案。即使是有相当经验的开发商，在前期项目策划过程中与策划单位能保持较为理性的沟通，策划也达到了一定的深度与成果，但却会在方案设计优化选择时在价值判断上带有过多的感性因素或偶然因素，或者片面看中某些要点，导致自己的评价理性被蒙蔽，最终导致方案选择失误。设计方案选择的失误时有发生，例如，苏州独墅湖边某大型高层住宅项目，方案想必是经过多方案评比优选出来的，但是开发商的经验与眼光决定了即便是优选出的方案，却仍然存在着重大设计失误，忽视了市场客户的需求：比如偶数层观景阳台纯粹为了立面造型加上厚重的边框造型构件，而忽视了住户对景观的需求，将临湖景观面无谓地阻挡；比如将大套房型正对湖景处安排两个卫生间，却无处观湖景。因此，开发商开展设计招投标时必须明确项目定位，尽量将评选依据建立在正确、理性、客观的前期策划成果之上。

　　4　控制与统筹：开发商主体性

　　前期策划获得成功，一个楼盘就成功了一半。但产品的塑造还未必成功。

　　建筑是创造空间的活动，空间形态是设计过程关注的焦点，其次，对照目前设计状况，提倡细节设计，构造措施要先行(设计支撑部分要对材料构造逻辑及施工工法有积累与了解)，第三，相关专业(建筑、结构、水、电、通)密切并良好地配合(反复多次且深入细致)。开发商的思维核心要建立系统概念。

　　开发商引领品质，品质房产开发商必须同时具备三种能力：整合资源能力，品质控制能力，学习、借鉴、总结和创新能力。这三种能力将是衡量开发商核心竞争力的坐标。同样的设计单位，没有开发商品质控制的能力，仍然难以达到高品质，至少会大打折扣。因此，工程营造过程的品质控制能力同样也极为重要。近年来进一步深化质量管理体系的覆盖范围和执行力度，切实有效地执行一整套从规划设计、招投标、施工、监理、材料设备供应及后期维修等施工管理的制度和流程。成功的经验如绿城集团正逐步建立起一套科学、优化的”立体交叉设计“流程，即在规划设计阶段，甚至在方案阶段，就开始同步进行规划、建筑、景观、室内精装修及各专业设计，各项工作”齐头并进“，以达到项目的规划、设计的经济性、科学性、领先性和人性化等方面整体最优目的。

　　现场控制是监控、调整、完善设计的重要步骤，服务的目的是使设计作品的理念得到更完善完整的体现，它需要良好的协调控制能力和丰富的现场知识。首先是材料的选择，根据定位选用合适的材料，保证房产品的品质，所选材料符合当前国家相关规定，并有一定程度的超前。这将决定房产品有没有生命力，有多少生命力。其次是施工管理，这是品质控制中最关键的一步。其重点在于公共部分，这是最能体现产品内在却也最容易被开发商忽略的环节。大环境、小环境的营造，景观、道路、停车位、园林家具等细节都要作为品质控制的要点来抓。最后是对合作伙伴的控制，开发商要选择好的建造单位、材料供应商等。三者统筹控制，最终实现客户使用的方便、尺度的合理、材料的舒适、工艺的精致、视觉的赏心悦目、活动的安全等每一个细节的“体贴入微”的关注。

　　5　总结：精品是市场成功的基础

　　房地产行业走向成熟，不能靠垄断，只有竞争才能创造进步。未来市场，专业细分越来越明确，企业的”核心竞争力”在于最”合理”地整合这些资源，所谓”合理”并不是”最好”，针对不同的项目选择不同的规划、设计公司，选择不同的物管，让不同的消费者享受最“合适“的物业。当有了市场感知能力和资源整合能力之后，加强控制能力，同时建立标准化体系。房产品本身没有标准化，没有任何两套房子是一模一样的，但建造的过程可以标准化，建立一系列的标准化流程，如施工过程中的质量管理等；建立控制体系，就是解决问题的能力；合理的人才架构体系，合适的人用在合适的岗位上；持续发展能力，用渐进、务实的态度去对待企业。

　　设计不精、控制不力是当前房地产开发项目中的一大通病。这也是直接导致工程造价增加的一大不确定因素。在项目建设过程中，更多强调对各环节的过程控制，从项目规划、产品研发、景观营造和售后服务等方面着手，追求一流，精益求精，塑造高品质、高性价比的产品。今后房地产开发的趋势是对楼盘硬件品质进行不断的创新和提升，更要实时保证在楼盘软件品质上的进步，让更多消费者都能在楼盘中找到归属感。

　　参考文献：

　　[1]工程勘察设计咨询业主知识产权保护与管理导则．

　　[2]建设工程勘察设计管理条例．2000年9月25日中华人民共和国国务院令第293号．

　　[3]建设工程勘察设计市场管理规定．1999年1月21日中华人民共和国建设部令第65号．

　　[4]建设项目环境保护管理条例．1998年11月29日中华人民共和国国务院令第253号．

　　[5]关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知．建住房[2002]74号．

　　[6]建设工程质量管理条例．2000年1月30国务院令第279号．

　　文化产业项目策划方案篇6

　　一、职责调整

　　（一）新增的职责

　　1、市重大项目建设协调领导小组办公室和市重点项目建设

　　办公室职责。

　　2、指导和协调全市招投标工作，对全市重大建设项目工程招投标进行监督检查的职责。

　　（二）划入的职责

　　1、原市物价局的物价政策制定和价格政策监督实施，制定、调整市管重要商品价格和重要收费标准等职责。

　　2、原市经济委员会承担的除工业和通信业以外的节能减排综合协调、发展循环经济、资源综合利用职责。

　　（三）划出的职责

　　1、将工业和信息化固定资产投资项目管理职责，划给市工业和信息化委员会。包括研究提出全市工业发展战略，拟订工业行业技术规划和产业政策并组织实施；指导工业行业技术法规和行业标准的执行；按规定权限审批、核准或审核规划内和年度计划规模内工业和信息化固定资产投资项目。

　　2、将库区移民工作职责划给市水务局。

　　3、将市政府投资项目代建管理职责划给市住房和城乡建设局。

　　（四）加强的职责

　　重点是拟订和组织实施国民经济和社会发展战略、总体规划、年度计划；搞好国民经济综合平衡，维护经济安全；加强投资宏观管理，调控全社会投资总规模；完善价格宏观管理，做好价格总水平调控；加强产业政策在经济调控中的作用，强化宏观经济和社会发展的预测预警和信息引导，增强全市经济协调发展的能力；促进区域协调发展，推动缩小地区发展差距；统筹综合性经济体制改革，协调推进专项经济体制改革；加强能源宏观管理，推动节能环保和资源综合利用；促进全市开发区建设发展；加强对政府投资项目招投标工作的指导和协调。

　　二、主要职责

　　（一）拟订并组织实施全市国民经济和社会发展战略、中长期规划和年度计划，统筹协调经济社会发展，研究分析经济形势，提出国民经济发展、价格调控和综合平衡、优化重大经济结构的目标和政策建议，提出综合运用各种经济手段和政策的建议，受市政府委托向市人大提交全市国民经济和社会发展计划的报告。

　　（二）负责监测全市经济和社会发展态势，承担预测预警和信息引导的职责，研究经济运行、总量平衡、经济安全等重大问题并提出相关政策建议。

　　（三）承担总体指导和综合协调推进全市经济体制改革工作的职责，研究全市经济体制改革和对外开放的重大问题，组织拟定综合性经济体制改革方案，审定专项经济体制改革方案；指导协调全市经济体制综合配套改革试点工作。

　　（四）拟订并组织实施全市价格和收费政策及管理目录，依法进行监督管理；负责制定和调整市管价格和收费标准，组织开展全市价格与收费的监督检查，依法查处价格违法行为和价格垄断行为；组织开展全市价格成本调查和监审、市场价格监测、涉案财物价格鉴定和价格认证；承担全市价格评估机构资质和人员资格审核；指导全市价格和收费管理工作。

　　（五）承担规划重大项目和生产力布局职责，提出全社会固定资产投资总规模。安排市级预算内建设资金，研究确定和管理重大建设项目，协调解决重大项目建设中的问题，组织开展重大建设项目稽察；按照规定权限审批、核准、备案、审核重大建设项目、利用外资项目、境外投资项目；按照规定权限负责全市政府投资类项目（工业和通信业项目除外）即全部或部分使用了中央预算内投资、省市级预算内和预算外、国家批准设立的基金（债券）等建设资金以及政府承担偿还或担保责任的国外贷款项目的可行性研究报告、初步设计及概算审批、核准、备案、审核、竣工验收工作；引导民间投资方向，指导全市工程咨询业发展。

　　（六）推进经济结构战略性调整。组织拟订综合性产业政策建议，负责协调第一、二、三产业发展的重大问题并衔接平衡相关发展规划和重大政策，做好与国民经济和社会发展规划、计划的衔接平衡，协调农业和农村经济社会发展的重大问题，会同有关部门拟订服务业发展战略和相关政策建议，拟订现代物流业发展战略和规划，组织拟订高技术产业发展、产业技术进步的战略、规划和重大政策建议。

　　（七）贯彻落实国家、省上关于西部开发的方针、政策，研究提出全市开发战略、发展规划、重大问题和有关政策、法规的建议；承担组织编制主体功能区规划并协调实施和进行监测评估的职责；组织拟订全市区域协调发展战略、规划和重大政策建议，研究提出城镇化发展、工业结构调整、资源型城市可持续发展等战略和重大政策并协调实施；负责地区经济协作的统筹协调；统筹规划、指导全市开发区建设与发展工作。

　　（八）研究分析市场供求状况，做好重要商品供求的总量平衡，组织制定重要农产品、生产资料批发市场和期货市场发展规划、调控政策；搞好粮食宏观调控，制定市级粮食储备和物资储备计划。

　　（九）负责全市社会发展与国民经济发展的政策衔接，组织拟订社会发展战略、总体规划和年度计划，参与拟订人口和计划生育、科学技术、教育、卫生、文化、广电、旅游、体育、民政等发展政策，推进社会事业和公共服务体系建设，研究提出促进就业、调整收入分配、完善社会保障与经济协调发展的政策建议，牵头负责医药卫生体制改革；指导协调全市国民经济动员工作。

　　（十）推进可持续发展战略，负责节能减排的综合协调工作。组织拟订并协调实施发展循环经济、能源资源节约和综合利用规划及政策措施，参与编制生态建设、环境保护规划，协调生态建设、能源资源节约和综合利用的重大问题，综合协调环保产业和促进清洁生产有关工作；组织实施应对气候变化重大战略、规划和政策。

　　（十一）起草国民经济和社会发展、经济体制改革的有关规范性文件草案，制定部门规章；负责协调参与分析财政、金融等方面的情况，参与提出财政金融政策建议；指导和协调全市招投标工作，对全市重大建设项目工程招投标进行监督检查。

　　（十二）提出全市利用外资战略、规划、总量平衡和结构优化的目标和政策建议；提出全市利用外资的总规模和投向，指导和监督国外贷款资金的使用。搞好各类项目的前期储备，推介招商项目，职责权限范围内的项目评估、咨询服务工作。

　　（十三）拟订以工代赈和易地扶贫搬迁（生态移民）中长期规划及年度计划，搞好项目方案的审查、上报及项目建设的监督、检查验收，促进扶贫开发工作。制定全市贫困乡村、少数民族乡村经济发展方向、战略目标和相应的政策措施，促进区域经济协调发展。

　　（十四）承办市委、市政府和上级业务主管部门交办的其他事项。

　　三、内设机构

　　根据上述职责，市发展和改革委员会（市物价局）设9个内设机构：

　　（一）办公室

　　组织协调机关日常政务，负责文电处理、秘书事务、会议组织、机要、信息、督查等政务工作，承担电子政务、档案、保密、、接待、机关安全保卫等工作，组织办理人大、政协建议和提案；负责机关有关规章制度的制定和组织实施；负责机关财务、财产管理等工作；负责办理机关及所属单位人员工资、干部考核、人事调配、编制管理、学习培训以及车辆调度等后勤服务工作；负责机关离退休人员的服务管理工作；负责行政复议、行政应诉工作。

　　（二）国民经济综合科

　　提出全市国民经济和社会发展战略、生产力布局的建议及目标和政策；研究编制全市国民经济和社会发展中长期规划、主体功能区规划；统筹协调需报市政府审批的经济社会发展专项规划、区域规划，并组织评估；提出重大项目前期工作安排意见；研究并编制、分解、落实国民经济和社会发展年度计划，提出全市宏观经济调控的主要预期目标和措施建议；组织开展经济形势分析和宏观经济预测、预警；组织研究提出事关全市经济社会发展的综合性对策建议；提出利用外资和境外投资中长期发展战略、规划、总规模及投向和结构优化目标，编制利用外资、外贸和境外投资年度计划；负责政府国外贷款项目审批和全过程管理工作；按照规定权限申报、核准外商投资项目和境外投资项目；负责审核办理内资项目进口设备免税确认申报工作；负责审核办理外资项目进口设备免税确认申报工作；协调财政金融工作，组织推进资本市场发展；负责委内重要文件、报告的起草。

　　（三）固定资产投资科

　　贯彻落实国家和省上有关投资宏观调控政策、规定，积极引导投资方向；提出投资宏观调控政策和投资体制改革建议；拟定全市固定资产投资总规模，编制全市全社会固定资产投资年度计划及重点建设项目投资计划；负责全市基本建设计划和项目管理工作；负责城镇基础设施、党群机关、政法系统、行政事业单位基本建设投资项目及房地产开发建设项目的审批及管理；汇总下达中央预算内资金，省下达的预算内基本建设投资和省资本金基金计划，申报或安排国家投资、预算内和预算外投资项目；向省发展改革委汇报、争取、落实建设资金；综合指导和协调全市招投标工作，核准政府投资项目招标方案。

　　（四）社会发展科

　　研究提出全市社会发展战略，组织拟订和协调社会发展规划、年度计划。衔接国家和省上安排我市的人口和计划生育、文化、文物、教育、卫生、体育、民政、广播影视、旅游等社会事业项目专项资金。协调社会事业发展政策，推进社会事业建设；协调社会事业发展和改革的重大问题；负责安排和管理政府投资的社会事业项目；负责综合分析全市就业与人力资源、收入分配和社会保障的情况，提出促进就业、调整收入分配、完善社会保障与经济协调发展的战略和政策建议；推进相关体制改革，协调解决相关重大问题。

　　（五）工业经贸科

　　组织拟订需上报审批或跨部门的综合性产业政策建议，协调解决第一、二、三产业发展重大问题，提出推进工业结构战略性调整和优化升级、促进产业协调发展的重大思路和政策措施建议，协调推动重大产业基地建设和重要矿产资源开发利用；负责工业经济发展中长期规划的编制及跨行业、跨领域重要产业发展规划的编制；负责组织拟订科学技术及高技术产业发展、自主创新能力建设以及政府投资的重大信息化设施建设的战略、规划和政策建议；负责申报和审批、核准、备案自主创新、高技术产业发展和信息化项目；负责全市经贸流通等计划和建设项目；负责全市粮食宏观调控，协调粮食购销政策和储备库建设；负责权限内服务业项目的核准、备案、审批；监测和分析市场状况；提出全市经贸发展战略和规划；负责粮油、成品油等商品的总量平衡和宏观调控；编制重要农产品、工业品和原材料进出口总量计划；提出物流业发展战略和规划；负责全市粮油储备宏观管理；负责全市加油（气）站、油库的规划和布局建设；核准、备案、审批、上报权限内经贸流通项目。

　　（六）交通能源科

　　提出全市综合交通运输发展和改革思路，编制交通中长期规划，衔接平衡相关行业规划，研究全市综合交通运输产业政策及改革措施，监测和分析综合交通运输发展建设状况，规划重大交通项目的布局，组织协调全市综合交通运输项目前期及建设中的重大问题等。研究编制全市综合交通运输、邮电、农村能源中、长期规划，上报下达年度综合交通运输计划；编报综合交通运输、邮电、能源建设项目计划，农村能源建设计划；申报、审批、核准、备案综合交通运输、邮电、能源（含水能资源开发）建设项目。协调有关综合交通运输、能源、邮电等业务工作，收集分析综合交通运输、能源、邮电信息，提出全市能源的发展和改革思路，编制能源专项发展规划、计划并组织实施；衔接平衡相关行业规划，研究产业政策及改革措施，监测和分析能源发展建设状况，规划重大能源项目的布局；研究节能措施，指导协调新能源、可再生能源和农村能源发展、水能资源开发、能源行业节能和资源综合利用工作。

　　（七）农村经济科

　　研究分析全市农业和农村经济发展的有关问题及政策建议；组织编制和实施全市农业和农村经济中长期发展规划，研究农村小康建设和产业化经营的发展战略。衔接平衡农业、林业、水利、气象等发展规划和计划，衔接统筹全市农村经济发展项目及资金支撑。负责权限内项目审批、指导、协调、建设项目实施。负责农村经济信息网络建设和管理工作。

　　（八）经济体制改革科

　　依据全市经济社会发展总体规划，研究提出全市综合性经济体制改革和对外开放的重大问题；研究提出投资宏观调控政策建议；组织、协调汇总全市经济、社会发展改革情况；负责研究提出全市小城镇建设发展规划和政策建议等。

　　（九）地区经济科（资源节约和环境保护科）

　　拟订区域经济发展规划和政策，指导区域经济协作，协调制定国土开发和保护政策，参与编制生态建设与环境整治规划，组织实施重点流域综合整治规划项目、主体功能区规划，参与编制申报、下达农用地转用和基础测绘计划，协调空间地理信息系统；负责编制申报、下达民族乡村专项资金计划，组织实施资源型城市申报、转型方案及接续产业政策协调；承担市开发区建设发展领导小组办公室的工作。拟订实施节能、资源综合利用、循环经济规划、年度计划和政策措施，参与编制环境保护规划；负责城镇道路排水、垃圾污水处理及资源节约、综合利用、循环经济、重点污染治理和重大节能减排示范工程的组织实施；协调环保产业发展和清洁生产促进工作；拟订应对气候变化政策、规划和工作方案建议，组织实施清洁发展机制工作。

　　纪检、监察机构按有关规定设置。

　　四、人员编制

　　市发展和改革委员会(市物价局)机关人员编制37名，其中行政编制30名、事业编制7名。

　　领导职数：主任1名、副主任5名，纪检组长1名，科级领导职数14名。

　　非领导职务职数按有关规定另行核定。

　　五、其他事项

　　（一）将市以工代赈办公室（市以工代赈易地搬迁办公室）更名为市以工代赈易地搬迁办公室（市生态移民办公室），事业单位，正县级建制，隶属市发展和改革委员会，内设业务科。核定事业编制5名，其中主任由市发展和改革委员会副主任兼任、副主任2名、科级领导职数2名。

　　（二）市项目办公室(市重点项目稽查办公室、市铁路航空项目建设工作办公室)，事业单位，副县级建制，隶属市发展和改革委员会，内设业务科。核定事业编制7名，其中主任由市发展和改革委员会副主任兼任、副县级副主任2名、科级领导职数3名。

　　（三）保留市西部开发领导小组办公室，事业单位，副县级建制，隶属市发展和改革委员会，内设业务科。核定事业编制4名，其中主任由市发展和改革委员会副主任兼任、副县级副主任1名、科级领导职数2名。

　　（四）保留市经济动员办公室，事业单位，副县级建制，隶属市发展和改革委员会，内设业务科。核定事业编制2名，其中主任由市发展和改革委员会副主任兼任、副县级副主任1名、科级领导职数1名。

　　（五）将市物价局价格监督检查分局更名为市价格监督检查局，副县级建制，隶属市发展和改革委员会，内设综合科、物价检查科、案件复议审理科。核定人员编制13名（行政编制7名、事业编制6名），其中副县级领导职数3名（局长1名、副局长2名）、科级领导职数5名。

　　（六）保留市工农业产品成本调查队，副县级建制，隶属市发展和改革委员会，内设综合科。核定人员编制7名（行政编制4名、事业编制3名），其中副县级领导职数2名（队长1名、副队长1名）、科级领导职数1名。

　　（七）保留市灾后重建办公室（市深圳对口援建办公室），事业单位，正科级建制，隶属市发展和改革委员会。核定事业编制21名，其中科级领导职数2名。

　　（八）保留市经济信息中心(市经济信息管理办公室)，事业单位，正科级建制，隶属市发展和改革委员会。核定事业编制5名，其中科级领导职数1名。

　　（九）保留市国家投资项目评审中心，事业单位，正科级建制，隶属市发展和改革委员会。核定事业编制5名，其中科级领导职数1名。

　　（十）保留市价格认证中心，人员编制执行陇机编办〔〕70号文件的规定，自行聘用，自负盈亏，自主管理。

　　（十一）将市库区移民办公室整建制划给市水务局。

　　（十二）市发展和改革委员会与相关部门的职责分工

　　1、工业行业规划的职责分工。市工业和信息化委员会承担工业行业规划职责；市发展和改革委员会负责工业经济发展中长期规划的编制及跨行业、跨领域重要产业发展规划的编制，负责工业规划与全市国民经济和社会发展规划的衔接。

　　2、工业结构调整的职责分工。市发展和改革委员会负责提出推进工业结构战略性调整和优化升级、促进产业协调发展的重大思路和政策措施建议，组织拟订需上报审批或跨部门的工业发展政策、综合性产业政策建议，提出并组织协调跨县(区)、跨部门的重大生产力布局和重大产业基地建议；市工业和信息化委员会通过制定实施行业规划等推动结构调整。

　　3、节能减排综合协调、发展循环经济、资源综合利用的职责分工。工业、通信业的节能减排综合协调、发展循环经济、资源综合利用的职责，由市工业和信息化委员会承担；除工业、通信业以外的节能减排综合协调、发展循环经济、资源综合利用的职责，由市发展和改革委员会承担。

　　4、成品油库的网络布局和成品油市场监管的职责分工。全市加油站、成品油库的网络规划和布局建设职责，由市发展和改革委员会承担；成品油市场监管职责，由市商务局承担。

　　5、指导、监督和管理市级粮油储备、轮换和投放的职责分工。市发展和改革委员会负责市级储备粮油的宏观管理；市粮食局负责储备粮油的收储、轮换和投放。

　　6、与市交通运输局有关职责的分工。一是交通基础设施建设项目初步设计审批、综合运输体系的规划协调、对全市铁路民航进行行业管理、以工代赈扶贫交通建设项目的立项、计划、实施管理的职责，由市发展和改革委员会承担；市交通运输局主要负责组织实施。二是在全市铁路民航建设和行业管理方面，市发展和改革委员会负责全市铁路民航发展专项规划，衔接国家和省上相关部门争取国家铁路民航项目支持，组织协调铁路航空建设中的重大问题，承担市铁路航空建设工作办公室的工作；市交通运输局会同市发展和改革委员会组织编制综合运输体系规划。

　　文化产业项目策划方案篇7

　　税收筹划是市场经济环境下的企业行为，税收筹划水平高低可以反映一个区域的发展及当地民众的纳税意识。税收筹划在国外已经发展很长时间，具有较完善的体系，然而在我国才刚刚起步，存在许多问题。税收筹划给企业带来经济效益的同时，由于企业认识上及对国家税法及相关法规的理解上存在偏差，很容易掉进税收筹划的陷阱，虽然出发点是好的，但招致了不必要的风险，甚至给企业带来巨大损失。为此，本文对旅游上市公司的税收筹划进行了探讨，以期以旅游类上市公司的发展提供参考建议。

　　一、税收筹划对旅游上市公司的影响

　　1.税收筹划有利于企业财务目标的实现

　　税收的无偿性决定了企业所缴纳的这部分资金是净资产的流出，税额越高企业的利润就越低，两者互为消长。税收筹划就是通过各种方法，在符合国家税法及相关法律规定前提下，尽可能减少企业现金流出，从而提高投资回报率。不仅如此，税收筹划还可以延迟税款缴纳时期，这样相当于企业在延长的这段时间内获得了一笔无息贷款，有利于企业把握好投资机会，获得更好的投资回报。由此看来，税金是企业现金流量的“刚性”约束，通过税收筹划，不论是降低税负还是延迟缴税时间，都是解除这种“刚性”约束的有效办法，有利于提高企业流动资金总量，对企业的长期发展和财务目标实现极为有利。

　　2.税收筹划可以提高企业的经营水平

　　税收筹划是一项复杂、系统的工程，企业不仅要照顾短期利益，还要着眼于长期规划，这就要求管理者积极地培养人才、积累经验、创新进取，形成统筹全局的综合能力。同时税收筹划离不开会计，不同的会计处理方法产生不同的税收筹划效果，所以企业要选择最佳的会计处理方案，这对财会人员业务水平是极大考验，督促财会人员不断提高自身业务水平，以适应市场发展环境之需要。

　　3.税收筹划有利于提高企业竞争力

　　全球经济一体化发展是大势所趋，随之而来地是更加残酷激烈的市场竞争，进一步优化内部环境，提高核心竞争力才是企业的生存之道。核心竞争力体现在企业的方方面面，任何一个环节的失误都会导致竞争力的丧失，作为企业经营管理的一项必备技能，税收筹划质量高低直接影响到企业的竞争力。税收筹划已是一项“国际惯例”，如果企业管理者对税收筹划认识不足或没有科学合理的筹划方案，那么竞争刚刚开始就输在了起跑线上。就像百米赛一样，起跑慢了一拍，后面就很难迎头赶上。

　　二、旅游上市公司税收筹划的一些方法

　　1.子公司与分公司的选择

　　旅游上市公司在扩大经营规模时常在成立公司上大做文章，因为成立公司方式的不同产生的税负也有很大惜别，通过选择最佳的成立方式将享受国家税法及相关法规的优惠政策。旅游上市公司要依据实际情况在成立子公司与分公司上进做选择，由于子公司具有独立核算资格，所以税负上由子公司本身承担，这样就减轻了母公司税负；分公司可以看成母公司的直属单位，无独立核算资格，所以税负由母公司来承担，而且很容易带来各种风险。当然，分公司也有很多好处：一是国家及地方税务部门对公司的监管比较宽松，这样有利于更灵活地开展税收筹划。而项目建成后税务注销的程序也更简便。二是公司因为经营发生亏损后，亏损额可以抵减总公司的净收益。三是母公司与分公司之间资产转移不需要缴纳税额。从分析来讲，分公司与子公司各有各的好处，旅游上市公司要根据实际情况来选择，其最终目的要符合股东利益最大化的目标。

　　2.旅游地产开发的选择

　　旅游上市公司在开发过程中必然涉及到建房问题，独立开发与合作开发产生的税负将有很大不同，这为税收筹划提供了较大空间。合作开发是指双方达成协议共同承担某个旅游项目，最常见的方式是“以物易物”和“合营”。采取“以物易物”方式，是指出地方出让土地使用权的一方，需交营业税；出房方销售不动产，负责缴纳土地转让营业税和房屋销售营业税。如果双方采取合营方式，出地方由于没有进行土地使用权的转让，就不需要缴纳营业税，而出房方也没有用房屋所有权换取土地使用权的行为，也不需要缴纳营业税。可以看了同，合营方式开发旅游项目优势很明显，可以规避很多税费，从而实现双赢。

　　3.建筑合同订立的选择

　　旅游上市公司与施工单位签订合同，其方式的不同产生的税负也不一样。在与施工单位签订合同时，在许多环节上都有涉税问题，如果处理得当便会减少税负成本，进而减少旅游项目开发的成本支出。如在项目建设中，施工企业购买设备需缴营业税，而由建设单位提供则不用缴纳，这就为税收筹划提供了空间。在旅游项目开发中，所购进的设备大多都是非常昂贵的，产生的营业税无法忽略不计。仔细分析来看，可以选择两种方案，一是由施工企业购买设备，其价款在总承包额中；二是由旅游上市公司提供。具体来分析一下这两种情况所产生的税负问题：第一种设备款包括在合同总金额中，总金额数量变大，但施工单位的利润并未增加，事实上只增加了旅游上市公司的开发成本，税收负担加重。第二种是由旅游上市公司提供设备，虽然施工单位的支出降低了，但利润并未变小，然而旅游上市公司提供设备的同时，又不需要缴纳营业税，税负相对减少了。由此可见，旅游上市公司项目开发中尽量为施工单位提供设备，有助于税收筹划。

　　三、旅游上市公司税收筹划的风险防范措施

　　1.税收筹划风险分析

　　税收筹划发生于投资行为之前，面对政策的频繁变动以及市场环境的改变，税收筹划的不确定因素很多，蕴含风险巨大，其表现为：

　　（1）方案风险。在制定方案上因为筹划者的能力及知识高低不同，筹划方案是否切实可行仍然是一个未知数。一套优秀的设计方案，要求设计者有扎实的专业知识，以及对国家政策变更、企业战略及各种现信息的准确把握。如果设计者素质不高，就会使方案不是过于理论化，就是与企业战略脱节，或是与当前政策不符，这些都会产生不可预知的风险，甚至使本来好的意愿产生背道而驰的效果。

　　（2）政策风险。政策风险是税收筹划利用国家政策的风险。我国税收筹划起步较晚，而税法及相关法律法规存在漏洞或不完善之处，所以在理解上很容易产生歧义。筹划者在利用政策时，对政策的理解不当，将违法的行为认为是合法的，进而掉入法律陷阱。政策风险一般是国家为适应经济变化而做出改变的，原来合法的筹划可能在一段时间以后变得不合法，进而产生风险。

　　（3）执法风险。税收筹划严格局限于国家税法及相关法规的范围之内，要与立法意图相一致。然而政策法规的执行者是国家税务机关，只有得到他们的认可才被认为是合法的。在执法过程中，由于执法尺度、执法人认定行为等不同而产生执法风险。所以即便是一种合理的税收筹划，有可能因为执法人员的不同而产生不同的判断，最终导致筹划失败。

　　（4）经营风险。税收筹划是严格限定在法律规范之内的，具有合法性和战略性。在以往经验来看，只要企业进行了纳税筹划，其经营活动会因筹划而发生改变。事实上，筹划的过程即是对税收政策进行筛选运用的过程。但我们也必须意识到一点，就是企业一旦选定税收政策，就必须依此政策为基础选择相适应的经营方式，这也给企业带来了许多限制条件，限制了企业在市场经济中经营的灵活性。如果企业在后期的发展过程中，经营活动发生了变化，那么之前的努力很可能付之东流，接踵而至地是筹划失败，企业税收负担加重。

　　2.旅游上市公司税收筹划的对策

　　（1）税收筹划方案与时俱进。旅游上市公司的经营具有很大的不确定性，国家在根据市场变化不断地调整政策，所以任何税收筹划方案都不可能一劳永逸，只有时刻洞悉国家政策调整变化、趋利避害，才能把风险降到最低，才能连续地实施税收筹划方案。这就要求企业以利益最大化为基本前提，关注国家税法政策的变化，既要满足税收筹划的要求，又不损害企业的长远战略利益。

　　（2）积极寻求税务机关的支持与帮助

　　作为国家税务的唯一认证机关，税务部门应该扩大服务范围，对纳税人所存在的疑虑进行积极详细的解释，同时对相关政策变化做出及时回答。税收筹划人员在设计方案中，如果对某个法律条文理解不够透彻，可以向税务机关人员进行咨询，确认是否合理，是否是合法行为。由于地方不同，征管方式就存在差异因此地方税收执法部门有很大的自主裁量权。因此，通晓财务会计知识、正确理解政策法规只是税收筹划人员所必须具有的基本素质之一，多与税务机关进行沟通，获取最新的税收信息和他们的帮助，也是税收筹划人员需要做好的。

　　（3）税收要与企业战略相结合

　　税收筹划是发生在经济活动之前的，这就要求企业战略规划必须成为其制定税收筹划的重要依据，税收筹划方案要符合公司业务发展的方向。即使再好的筹划方案，如果与企业战略利益发生冲突，那么就要果断放弃，因为企业的战略目标是至高无上的，税收筹划只是企业利益最大化的一种手段，但无法动摇企业之根基。所以制定筹划方案时，要与企业决策层进行充分沟通，对企业整体进行一个详细地了解，在此基础上对企业未来经营发展进行预测，设计合理的筹划方案，评估确认后方可实施。

　　（4）提高筹划人员业务水平

　　一般来讲，税收筹划人员的专业素质越高越好，但事实上我国十分缺乏这方面的人才，所以企业应把重点放到税收筹划人员的培养上来。财务会计知识越扎实，对国家税法及相关政策的理解越透彻，越能做出优秀的、高水平的筹划方案。因此，税收筹划人员不断学习，接受专业培训，使自身理论知识更扎实，及时了解政策法规的变动，既能正确制定筹划方案，也能准确组织实施筹划方案。

　　（5）规范会计核算，健全财务管理

　　在市场经济改革的背景下，提高旅游上市公司财务管理水平，形成有效的风险抵御能力，对其健康可持续发展有着重要意义。由于财务管理自身的一些特点所在，给旅游上市公司财务管理带来了极大难度。所以建立起更适应企业集团战略目标的科学管理体制，有效地控制资金流向，变得非常必要。实践表明，旅游上市公司实施财务集中管理是现阶段最佳方式。财务管理与税收筹划是鱼与水的关系，只有做好财务管理，才能使税收筹划方案达到最佳的效果。

　　文化产业项目策划方案篇8

　　以下是为大家准备的2021房地产销售工作计划范文【三篇】，供您借鉴。

　　2021房地产销售工作计划范文__房地产公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,20__年的各项工作取得了丰硕的成果,"__"品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶,特制定本方案。

　　一、总体经营目标

　　1.完成房地产开发面积__万平方米。

　　2.实现楼盘销售额__万元。

　　3.完成土地储备__亩。

　　二、总体经营目标的实现

　　为确保20__年度经营目标的实现,各部门需要做好如下工作。

　　(一)完成__项目开发及后期销售工作

　　__项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益,我们必须高质量完成。因此,公司做出如下计划。

　　1.确保一季度__工程全面开工,力争年内基本完成一期建设任务

　　__项目一期工程占地面积为__亩,总投资__亿元,建筑面积__万平方米。建筑物为__商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。

　　(1)土地征拆工作

　　春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁,三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。

　　(2)工程合同及开工

　　一月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同,确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。

　　(3)报建工作

　　工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计,二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于协调与相关部门的关系,不得因报建拖延而影响工程如期开工。

　　2.全面启动细化__项目招商工作

　　招商工作是__建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否,也直接影响企业的楼盘销售。因此,在新的一年必须实现招商__户。

　　(二)加快__项目、__项目的施工速度

　　协调与施工单位的关系,加快__项目、__项目的施工速度,确保__项目的一期工程、__项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。

　　(三)完成__项目、__项目的销售工作

　　__项目、__项目已全部竣工完成,为了迅速实现资金回流,结合项目所处地段及同类项目的价格,可以考虑采取适当的优惠措施,提高成交量。今年的目标销售额为__万元,销售率达到__%。

　　(四)参加土地招标

　　项目开发部要根据公司的实际情况,积极参与土地的招投标工作,确保企业土地储备达到__亩以上。

　　2021房地产销售工作计划范文随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

　　企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

　　在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告等方面要有超前的眼光。

　　另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。

　　房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

　　目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：

　　案例：《天河花园》

　　1、市场分析

　　1.1、区域市场分析

　　天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。

　　由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。

　　1.2、定向市场分析

　　员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。

　　1.3、项目分析

　　1、项目名称：海景中心

　　2、项目规模：由2幢28层组成

　　3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层

　　4、宣传主题：只交一成，即做业主

　　5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2

　　6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)

　　7、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。

　　2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。

　　3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;

　　4、项目以准现楼发售，增强买家信心。

　　5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、_场等;

　　(2)劣势分析

　　1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

　　2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

　　3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

　　4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;

　　1.4、竞争对手资料分析

　　对手一

　　1、项目名称：侨颖苑

　　2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

　　3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层

　　4、宣传主题：新天河、新市民、新文化

　　5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2

　　6、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;

　　②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;

　　③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;

　　⑵劣势分析

　　①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;

　　②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;

　　③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;

　　对手二

　　1、项目名称：紫林居

　　2、项目规模：由3幢连体9层组成

　　3、推售情况：现推C—H座的3～9层

　　4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲

　　5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2

　　6、优劣势分析

　　⑴优势分析

　　①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;

　　③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析

　　①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;

　　②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;

　　③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;

　　1.5、项目周边配套状况

　　1、社区配套

　　①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校

　　②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学

　　③小学：昌乐小学

　　④银行：中国建设银行

　　⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆

　　1.6、项目企划思路

　　由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：

　　1、充分利用先天优越的交通环境

　　项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。

　　2、把握市场需求，迎合买家心理

　　随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。

　　3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

　　在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。

　　4、体现"以人为本"的经营理念

　　面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位

　　2.1市场定位

　　员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象

　　——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"大佬们都在玩{精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!

　　以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。

　　2.2、项目形象定位

　　在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。

　　2021房地产销售工作计划范文一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

　　二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

　　三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房。产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

　　四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

　　五、贯彻落实集团要求，力保销售任务_达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

　　文化产业项目策划方案篇9

　　——作为项目主审机构批复项目执行的依据;

　　——作为项目后期开展编制其他论证文件的依据;

　　——作为企业执行项目后期工作的依据。

　　第一章 申报单位及项目概况

　　1、项目申报单位概况

　　包括项目申报单位的主营业务、经营年限、资产负债、股东构成、主要投资项目、现有生产能力等内容。

　　2、项目概况。

　　包括拟建项目的建设背景、建设地点、主要建设内容和规模、产品和工程技术方案、主要设备选型和配套工程、投资规模和资金筹措方案等内容。

　　第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析

　　1、发展规划分析

　　拟建项目是否符合有关的国民经济和社会发展总体规划、专项规划、区域规划等要求，项目目标与规划内容是否衔接和协调。

　　2、产业政策分析

　　拟建项目是否符合有关产业政策的要求。

　　3、行业准入分析

　　项目建设单位和拟建项目是否符合相关行业准入标准的规定。

　　第三章 资源开发及综合利用分析

　　1、资源开发方案

　　资源开发类项目，包括对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)、森林等资源的开发，应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等，评价是否符合资源综合利用的要求。

　　2、资源利用方案

　　包括项目需要占用的重要资源品种、数量及来源情况;多金属、多用途化学元素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等的资源综合利用方案;通过对单位生产能力主要资源消耗量指标的对比分析，评价资源利用效率的先进程度;分析评价项目建设是否会对地表(下)水等其它资源造成不利影响。

　　3、资源节约措施

　　阐述项目方案中作为原材料的各类金属矿、非金属矿及水资源节约的主要措施方案。对拟建项目的资源消耗指标进行分析，阐述在提高资源利用效率、降低资源消耗等方面的主要措施，论证是否符合资源节约和有效利用的相关要求。

　　第四章 节能方案分析

　　1、用能标准和节能规范

　　阐述拟建项目所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范。

　　2、能耗状况和能耗指标分析

　　阐述项目所在地的能源供应状况，分析拟建项目的能源消耗种类和数量。根据项目特点选择计算各类能耗指标，与国际国内先进水平进行对比分析，阐述是否符合能耗准入标准的要求。

　　3、节能措施和节能效果分析

　　阐述拟建项目为了优化用能结构、满足相关技术政策和设计标准而采用的主要节能降耗措施，对节能效果进行分析论证。

　　第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析

　　1、项目选址及用地方案

　　包括项目建设地点、占地面积、土地利用状况、占用耕地情况等内容。分析项目选址是否会造成相关不利影响，如是否压覆矿床和文物，是否有利于防洪和排涝，是否影响通航及军事设施等。

　　2、土地利用合理性分析

　　分析拟建项目是否符合土地利用规划要求，占地规模是否合理，是否符合集约和有效使用土地的要求，耕地占用补充方案是否可行等。

　　3、征地拆迁和移民安置规划方案

　　对拟建项目的征地拆迁影响进行调查分析，依法提出拆迁补偿的原则、范围和方式，制定移民安置规划方案，并对是否符合保障移民合法权益、满足移民生存及发展需要等要求进行分析论证。

　　第六章 环境和生态影响分析

　　l、环境和生态现状

　　包括项目场址的自然环境条件、现有污染物情况、生态环境条件和环境容量状况等。

　　2、生态环境影响分析

　　包括排放污染物类型、排放量情况分析，水土流失预测，对生态环境的影响因素和影响程度，对流域和区域环境及生态系统的综合影响。

　　3、生态环境保护措施

　　按照有关环境保护、水土保持的政策法规要求，对可能造成的生态环境损害提出治理措施，对治理方案的可行性、治理效果进行分析论证。

　　4、地质灾害影响分析

　　在地质灾害易发区建设的项目和易诱发地质灾害的项目，要阐述项目建设所在地的地质灾害情况，分析拟建项目诱发地质灾害的风险，提出防御的对策和措施。

　　5、特殊环境影响

　　分析拟建项目对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响，并提出保护措施。

　　第七章 经济影响分析

　　1、经济费用效益或费用效果分析

　　从社会资源优化配置的角度，通过经济费用效益或费用效果分析，评价拟建项目的经济合理性。

　　2、行业影响分析

　　阐述行业现状的基本情况以及企业在行业中所处地位，分析拟建项目对所在行业及关联产业发展的影响，并对是否可能导致垄断等进行论证。

　　3、区域经济影响分析

　　对于区域经济可能产生重大影响的项目，应从区域经济发展、产业空间布局、当地财政收支、社会收入分配、市场竞争结构等角度进行分析论证。

　　4、宏观经济影响分析

　　投资规模巨大、对国民经济有重大影响的项目，应进行宏观经济影响分析。涉及国家经济安全的项目，应分析拟建项目对经济安全的影响，提出维护经济安全的措施。

　　第八章 社会影响分析

　　1、社会影响效果分析

　　阐述拟建项目的建设及运营活动对项目所在地可能产生的社会影响和社会效益。

　　2、社会适应性分析

　　分析拟建项目能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，评价该项目与当地社会环境的相互适应性。

　　文化产业项目策划方案篇10

　　关键词 房地产项目 前期策划 科学 发展观

　　通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段，房地产开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段。一个房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续的组织实施，而一个良好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。通俗地讲，前期策划就是要解决市场定位的问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位，即解决“生产什么、为谁生产、怎么生产”的问题。

　　1 房地产项目开发前期策划工作的任务

　　主要有：环境调查和 分析 、项目定义和论证、组织策划、管理策划、合同策划、经济策划、技术策划、营销策划、环境文化策划、风险策划。各个组成部分的具体内容为：环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境、宏观经济环境、 自然 环境、市场环境、建设环境(能源、基础设施)以及建筑环境(风格、主色调等)等,从而为项目的定义和论证提供资料；项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的、宗旨以及指导思想，并确定项目的规模、组成、功能、标准和布局、总投资以及开发或建设周期；组织策划主要是确定决策期的工作流程和任务分工及管理职能分工；管理策划要确定项目建设和经营期的管理总体方案；合同策划是确定决策期的合同结构、内容和文本；经济策划注重于项目开发中的成本效益分析,制定资金需求量计划和融资方案；技术策划主要是分析和论证技术方案以及技术标准和规范的 应用 和制定；营销策划是分析确定营销策略、广告及销售价格等；环境和文化策划关注项目规划中的环境 艺术 、生态文化等方面；风险分析包括 政治 风险、政策风险、经济风险、组织风险、管理风险以及营销风险等。通过对以上各因素的分析,可以确定出一个清晰和明确的项目计划和方案,从而对开发项目做出决策。项目策划是一个知识管理和创新增值的过程,通过项目策划,可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和 研究 ,制定方案,为项目实施中的控制提供前提。

　　2 房地产项目前期策划重要性的具体表现

　　（1）选址错误。例如开发商在高档区域开发低档房，使土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏前期策划，对区域因素缺乏考虑的结果。

　　（2）功能定位、设计。例如有的小区在设计功能、选料过程中与小区的市场定位脱节，而有的高档商品房外立面、小区规划优秀，但功能设计低档、房型设计不合理，与高档商品房本身不相匹配。

　　（3）房型设计与套内面积控制相互矛盾。如有的工薪阶层小区，却又追求过大的厅，过大的辅助设施面积，使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力，套内面积大，虽然单价不高，但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位，套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。

　　（4）为了节省设计费用，套用旧的设计方案、规划设计陈旧。如有的高档住宅区的地段、材料、外立面都还可以，但小区设计不佳，单位平面布局不好，如高层点式蝶形，结果阳面商品房销售较为顺利，而阴面商品房则形成积压。

　　（5）有的小区号称经济适用房，但错误地把城市规划的手法用到小区规划里，大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等，其结果是华而不实，徒然增加成本、增加购房者负担，而居民住宅前后绿化却受到冷遇。类似的问题都属于前期策划缺乏或不到位。

　　3 房地产项目前期策划存在的问题

　　3.1 房地产市场方面

　　中国 房地产业不合理的开发主体结构，使前期策划缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍存在小、散、差的问题。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，粗制滥造、哄抬地价、乱上项目、破坏规划。前期策划作为基本建设程序的一个重要环节，在实际造作中却往往成为一种走过场的形式。

　　3.2 发展 商存在的 问题

　　发展商不重视深入、系统地市场调查，使前期策划缺乏现实、 科学 的市场导向。发展商对前期策划仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资，开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。发展商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成前期策划的实施过程失控。由于片面追求投资回报，发展商常常在项目进行过程中，动用其可能的 社会 关系资源，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境素质下降。

　　3.3 建筑师存在的问题大佬们都在玩{精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!

　　在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏前期策划所需的通才意识和广博见识。在实践中盲从发展商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，已无法在前期策划中找到现实、准确的立足点。

　　4 解决房地产前期策划问题的主要途径

　　（1）要了解 经济 与发展形势及房地产市场发展态势。房地产的发展与一个国家、和地区的 政治 和经济、 金融 、 教育 和治安社会发展等因素信息相关，这些因素间接对房地产市场和产业产生 影响 ，尤其是对房价和销售情况的影响，对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解，这样才能克服投资的盲目性，有助于市场定位准确，这方面需要了解的 内容 包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况，以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的 分析 ，当然，也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

　　（2）要了解房地产政策法规和政府有关措施。开发 企业 的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规，尊纪守法避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等，近期出台的关于住房制度改革。政府对“放心房”的要求等，更须严格执行，要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息，及时调整房地产开发和销售策略，有助于项目的成功。

　　（3）要对项目周边的居民和对周边同类楼盘进行了解和调查。必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机，还有对未来住房的期望，可接受的价格以及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求，进行深入了解，然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调查 研究 ，有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短，使自己处于有利地位，制定正确的竞争对策，例如楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法、销售进度、付款方式、购房对象和楼盘设计造型、装修标准、配套设施、环境美化绿化等，同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等。大佬们都在玩{精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!

　　（4）树立科学发展观更新房地产开发观念的政策体制。旧的开发意识、旧的经营体制、旧的专业观念、旧的知识结构已严重阻碍了房地产业的健康发展。新经济、新市场的发展特点，使科学的前期策划成为房地产项目成败关键，这必然要求发展商和建筑师携手结盟，形成良性互动。发展商和建筑师应共同树立房地产开发必须以前期策划为先导的行业意识。发展商应从现行的开发程序中把前期策划作为房地产项目的产品研发阶段而独立出来，而建筑师要突破现行设计程序的束缚，拓展专业视野，全面承担起在前期策划中主导专业角色的责任。 中国 房地产业的经营现状和发展前景，使科学的前期策划成为房地产开发唯一选择。而前期策划得以科学、系统的开展和完成，则有赖于发展商和建筑师的良性互动。

　　参考 文献

　　1 吴虹.对房地产开发项 目前 期策划工作的几点认识[J].安徽建筑，2004（9）

　　2 张利.对房地产开发中项目前期策划工作的认识和思考[J].四川建筑科学研究，2002（3）